農地入市試點方案

在中共十八屆三中全會審議通過《中共中央關于深化改革若干重大問題的決定》并提出“建立城鄉統一的建設用地市場”將近一年之后，農村集體經營性建設用地入市流轉的問題終于有望實現“突破”。

作為土地制度改革的牽頭部門，國土資源部已經完成了“農村集體經營性建設用地使用權入市改革試點方案”(下稱“試點方案”)的編制、修改工作。如果不出意外，“試點方案”有望于近期上報中央深化改革領導小組(下稱“深改組”)進行討論審議。

“深改組”討論并原則通過后，國土資源部將在小范圍內選擇經濟發達、欠發達、不發達地區進行試點。國家級綜合改革配套試驗區、農村改革試驗區、農村綜合改革示范試點等將擁有優先安排試點的資格。

擬報“深改組”

“農地入市試點方案確實是馬上要報到中央深化改革領導小組，不過，是討論還是審議，現在還沒有確定性的說法，總之試點方案是編制完成了。”2014年10月15日清晨，接近國土資源部一位人士告訴《中國經營報》記者。

他所說的“試點方案”即“農村集體經營性建設用地使用權入市改革試點方案”。日前，有新華社國家級智庫背景的自媒體賬號地產銳觀察稱，國土資源部已經完成了“試點方案”的編制工作，并披露了農地入市試點方案的部分內容。

所謂農村集體經營性建設用地，是指具有生產經營性質的農村建設用地，包括”農村集體經濟組織使用鄉(鎮)土地利用總體規劃確定的建設用地。由于中國當前執行嚴格的城鄉土地二元化管理體制，農村集體經營性建設用地的使用權不能交易，只能由政府通過征地將其轉變為國有建設用地后，才能入市交易。

2013年11月9日，中共十八屆三中全會在北京召開。全會審議通過了《中共中央關于深化改革若干重大問題的決定》(下稱“決定”)。針對土地管理制度改革，“決定”提出，建立城鄉統一的建設用地市場，在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

按照這一要求，國土資源部于2014年年初啟動了相關工作。而在2013年年初，國土資源部即已經籌備編制“集體經營性建設用地流轉指導意見”，并列入當年度工作重點。而這部分內容也進入了2013年10月提交給中共中央的“關于深化土地管理制度改革的政策建議”。

此后，在上述工作的基礎上，國土資源部開始編制“試點方案”。兩位國土資源部內部人士向記者表示，這份方案已經完成了最后的修改工作。自媒體賬號地產銳觀察則稱，國土資源部部長姜大明目前已經親自完成了對“試點方案”的最后修訂工作。

這一試點方案有望于近期提交中央深改組討論審議。

路徑確定

實際上，在中共十八屆三中全會通過“決定”并提出建立“城鄉統一的建設用地市場”之前，在符合規劃和用途管制的前提下，使農村集體經營性建設用地可以入市流轉，在國土資源部內部已經形成了基本的共識，但對于農村集體經營性建設用地的入市路徑、方式等技術問題，一直存有爭議。

農村集體經營性建設用地不經政府征地轉為國有建設用地直接入市交易，實際上是落實“建立城鄉統一建設用地市場”的關鍵所在。“完成最后修改的試點方案，基本給出了一個農村經營性集體建設用地使用權入市交易的基本路徑和方式。”前述國土資源部內部人士稱。

目前，按照國土資源部擬定的試點方案，將賦予農村集體經濟組織和經營性集體建設用地使用權的擁有者，對有償供地方式的選擇權。但是，權利與義務并行，農村集體經營性建設用地使用權的所有者，也將承擔相應的基礎設施建設和土地平整責任，并按照相關法律規定繳納相關稅費。

此外，試點方案將明確允許符合規劃和用途管制的集體經營性建設用地使用權出讓、租賃、入股、轉讓、抵押，使用年期與同用途國有建設用地等同。使用期內，享有與國有建設用地使用權同等權能。

據地產銳觀察披露，試點方案還規定集體經營性建設用地限定在規劃確定的產業用地范圍內，按照存量優先、增量補充的原則順序入市。并且，入市的集體經營性建設用地原則不在村莊內安排。

兩位接近國土資源部人士均向記者證實了上述內容。所謂存量優先，即在試點區內，原則上優先安排原有用于非農經濟生產、建設的農村集體經營性建設用地先行入市交易流轉，在存量基本消耗完畢，且確有新的需求時，再補充新的集體經營性建設用地入市流轉，從而避免刺激不需要的農村集體經營性建設用地入市沖動，造成用地浪費。

此外，試點方案還要求試點地區要參照國有建設用地交易規則，建立健全集體經營性建設用地相關規則和制度。這些制度包括：探索土地增值收益回歸社會的具體辦法，完善集體經營性建設用地供應主體的內部決策機制，建立集體經營性建設用地開發利用的政府監管制度，建立適應集體經營性建設用地入市的投資管理制度，探索開展集體經營性建設用地抵押貸款業務，探索集體與國有用地相協調的稅收制度。

試點分先后

“還是先試點，試點期間的范圍還是會嚴格控制的，不會大面積推開。”2014年10月15日清晨，接近國土資源部一位人士向記者表示。目前，國土資源部已經著手準備試點區域遴選的有關工作。

按照當前國土資源部的工作計劃，對于選定的試點區域，將首先要求試點區域所在地國土資源主管部門制定試點工作方案，由于試點方案將涉及到規劃、土地、稅收、財政、產業等多方面的問題，因此，試點方案在上報國土資源部后，將與財政部、人民銀行、農業部等進行聯合審核，審核通過后才能最終下發實施。

對于試點地區的安排原則，將本著“在各種經濟發展條件的不同區域內選擇典型”的原則，即在經濟發達地區、經濟欠發達地區、經濟不發達地區審慎選擇試點，小范圍試點總結經驗后，再行推開。

記者了解到，試點工作最快有望在2014年四季度開始。唯一的可能發生的“意外情況”是中央深改組在討論審議過程中，提出修改意見。

據悉，試點工作將優先在國家綜合配套改革實驗區和國家發展改革委綜合改革試點、農村改革試驗區、農村綜合改革示范試點、新型城鎮化綜合試點、宅基地改革試點、征地制度改革試點以及存量集體經營性建設用地數量較多的市縣中選擇。經濟欠發達地區，優先選擇國家確定的扶貧市、縣。

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